Investiční hypotéky se mění. Co to znamená, pokud kupuješ další nemovitost
Od 1. dubna 2026 se mění pravidla pro financování investičních nemovitostí. Nejde o drobnou úpravu, ale o změnu, která reálně ovlivní, kolik ti banka půjčí a kolik budeš muset mít vlastních peněz. Pokud řešíš nákup dalšího bytu, je dobré vědět, co se přesně mění a co z toho plyne v praxi.
Co se od 1. dubna mění
Česká národní banka doporučila bankám zpřísnit podmínky u investičních hypoték. Konkrétně jde o dva hlavní parametry:
- maximální výše hypotéky (LTV) nově 70 % hodnoty nemovitosti
- celkové zadlužení vůči příjmu (DTI) maximálně 7násobek ročního příjmu
Tohle doporučení začne platit od 1. dubna 2026 a banky ho ve většině případů promítnou do své praxe. Týká se to hlavně investičních nákupů – tedy třetí a další nemovitosti nebo bytů určených k pronájmu. Na vlastní bydlení se tyto změny plošně nevztahují.
Co to znamená v praxi
1. Více vlastních peněz
Nejviditelnější změna je v tom, kolik musíš mít naspořeno.
Dnes banka běžně půjčí kolem 80 % hodnoty nemovitosti, takže stačí mít zhruba 20 % vlastních zdrojů. Nově se maximální výše hypotéky snižuje na 70 %, takže bude potřeba mít alespoň 30 % vlastních peněz. Při koupi bytu za 5 000 000 Kč to znamená rozdíl půl milionu. Zatímco dnes stačí mít 1 milion a zbytek dofinancovat hypotékou, nově bude potřeba 1,5 milionu vlastních prostředků a banka půjčí jen 3,5 milionu.
2. Přísnější posuzování příjmů
Druhá změna není na první pohled tak viditelná, ale má velký dopad. Banky budou nově důsledněji sledovat, kolik už máš celkově půjčeno v poměru ke svým příjmům.
Konkrétně by tvé celkové zadlužení nemělo přesáhnout sedminásobek ročního příjmu. Do toho se přitom započítávají všechny tvoje úvěry – tedy nejen nová hypotéka, ale i ty stávající.
V praxi to znamená, že pokud už jednu nebo dvě nemovitosti financuješ, prostor pro další úvěr se výrazně zmenšuje.
Koho se to reálně dotkne
Tahle změna se netýká celého trhu, ale zejména investorů.
Týká se to toho, kdo kupuje třetí a další nemovitost, případně pořizuje byt čistě jako investici. Typicky jde o situace, kdy už má člověk jednu nebo dvě hypotéky a snaží se rozšiřovat portfolio.
Právě tady se začne kombinovat víc faktorů najednou – potřeba vyšších vlastních zdrojů a zároveň omezení dané příjmem.
Proč k tomu vůbec dochází
ČNB tím reaguje na vývoj trhu. Ceny nemovitostí rostly rychleji než příjmy a investiční nákupy byly v posledních letech čím dál častější. Cílem je omezit riziko, že se trh „přepálí“ a část investorů bude příliš zadlužená.
Co z toho plyne, pokud nákup řešíš teď
Pokud máš nákup rozjetý nebo ho řešíš právě teď, klíčové je načasování.
Rozhodující totiž není podpis hypotéky, ale podání žádosti.
Abys spadl do stávajících podmínek, je potřeba podat žádost nejpozději do konce března 2026.
Například u ČSOB pak platí, že samotný podpis smlouvy může proběhnout klidně až v polovině června a pořád jedeš podle starých pravidel.
To v praxi znamená, že pokud máš vybranou nemovitost nebo jsi ve fázi řešení financování, dává smysl to neodkládat.